Jedno od čestih pitanja koja muče sve vlasnike nekretnina u BiH ili one koji planiraju to postati jesu porezi na nepokretnosti. Koje poreze plaća vlasnik stana, koji su to dodatni porezi prilikom prodaje nekretnine, ko je oslobođen poreza? Sve su ovo pitanja na koja donosimo odgovore u tekstu portala nekretnine.ba.


Porez na imovinu

Porez na nekretnine odnosno porez na imovinu u BiH regulisani su zakonima na nivou kantona u Federaciji Bosne i Hercegovine i na nivou entiteta Republike Srpske.

Porezom na imovinu u Federaciji Bosne i Hercegovine oporezuju se imovina za odmor i rekreaciju te poslovni i stambeni objekti koji se izdaju u zakup (vikendice, zgrade, stanovi, poslovni prostori, garaže, itd.).

Prihodi ostvareni od imovinskih prava (renta, kirija, zakup i sl.) regulisani su federalnim zakonom o porezu na dohodak i na godišnjem nivou taj porez se plaća u visini od 10% na realizovani prihod. Porez na vlastiti stambeni prostor (kuće i stanove u kojima živimo) u FBiH se ne plaća. U zakonu svakako postoje kategorije koje u oslobođene plaćanja poreza. Obveznik poreza na imovinu je vlasnik imovine odnosno najmodavac.

Porez na imovinu u Republici Srpskoj (Izvorno: Zakon o porezu na nepokretnosti) je prilično drugačiji i komplikovaniji. Ukratko, plaćju ga svi i na sve. Plaća se na godišnjem nivou, a moguća je i otplata u dvije godišnje rate (prva rata do kraja Juna, druga do kraja Septembra). Zakon o porezu je donesen na nivou entiteta i kao osnov oporezivanja uzima se vrijednost nepokretne imovine, a nadležnost za određivanje stope poreza na imovinu prebačena je na opštine.

Prema entitetskom zakonu, opštine su nadležne da:

1. Poreskoj upravi Republike Srpske do kraja Januara svake godine dostave evidenciju o vrijednosti svake imovine koja se prema zakonu  može identificirati kao nepokretna imovina,
2. donesu odluku o visini stope za oporezivanje oporezive nepokretne imovine.

Iznos poreza izračunava se na način da se na trenutnu vrijednost nekretnine obračuna porezna stopa koju je općina donijela kao pravosnažnu. Pojednostavljeno, ako posjedujete stan ili kuću u Banjoj Luci u vrijednosti od 100.000 KM, porez na tu nekretninu iznosiće 200 KM na godićnjem nivou (uzimajući u obzir da stopa poreza na imovinu u Banjoj Luci iznosi 0,20%).

Zakonom su predviđene kategorije za oslobađanje ili umanjenje iznosa poreza na imovinu, a to se odnosi na vlasnika nekretnine do 50 m² i svakog dodatnog člana domaćinstva do 10 m². U praksi to znači, ako živite u stanu od 72 m² sa još dva člana porodice, porez plaćate na 2 m², ili ako živite u stanu od 69 m² oslobođeni ste plaćana poreza na tu imovinu. Bitno je napomenuti da se porez na imovinu oslobađa vlasnika nekretnine koja je u izgradnji.

Prihodi koji se ostvaruju na nekretnini u vidu rente, zakupa i sl. Podliježu zakonu o prihodima i oporezuje se zakonom predviđenom stopom od 10%.

Porez na promet nekretnina

Porez na promet nekretnina u Federaciji BiH iznosi 5% i regulisan je na nivou kantona. Specifičnost kod ovog zakona je ta što u svim kantonima FBiH (osim u Kantonu Sarajevo) obveznik plaćanja ovog poreza je prodavač nekretnine. U Kantonu Sarajevo obveznik plaćanja ovog poreza od Januara 2019. godine je kupac.

Često pitanje je da li se kod kupovine nekretnine plaća PDV. Odgovor je da se Porez na dodanu vrijednost (PDV) kod kupovine nekretnina plaća se samo u slučaju prvog sticanja vlasništva nekretnine (primjerice, kad kupujete stan u novogradnji kojem ste vi prvi vlasnik i plaćate ga firmi koja je stan izgradila), dakle ukoliko kupujete stan od nekog ko je već u njemu stanovao, PDV se u tom slučaju ne obračunava.

Međutim, ukoliko se kupljena imovina prodaje u roku manjem od tri godine od dana njene kupovine, na tu je prodanu imovinu potrebno dodatno platiti porez na kapitalnu dobit ukoliko je kapitalna dobit ostvarena. Osnovica za oporezivanje kapitalne dobiti je razlika izmedju cijene prilikom kupovine i cijene prilikom prodaje nekretnine, a stopa poreza na kapitalnu dobit je 10%.

Porez na promet nekretnina u Republici Srpskoj obračunava se nešto drugačije. Klasični porez na promet nekretnina (poput onog u FBiH od 5%) ne postoji. Umjesto toga kod prometovanja nekretnina, odnosno zamjene tj. prebacivanja vlasništva, plaća se kapitalna dobit na razliku nabavne i prodajne cijene nekretnine. Tako npr. ukoliko je prodajna cijena nekretnine manja od nabavne, time je ostvaren kapitalni gubitak i porez na tu nekretninu nije obavezno platiti. Porez na kapitalnu dobit u Republici Srpskoj iznosi 10% i regulisan je zakonom na dohodak.

Uz prethodne činjenice, dodaćemo samo da nije moguće bez službenika Porekse uprave RS izvršiti procjenu visine ovog poreza.

 

Izvor: nekretnine.ba